PERGUNTAS
FREQUENTES

Perguntas:

Quais os deveres do locador na locação do imóvel?

Os deveres fundamentais do locador são os abaixo relacionados, isto discriminados em Lei.

01) Dever de entrega do prédio ao locatário.
02) Dever de garantir o uso pacífico do prédio.
03) Dever de manter a forma e o destino do prédio alugado.
04) Responsabilidade quanto aos vícios ou defeitos da locação.
05) Dever de fornecer descrição do imóvel.
06) Dever de fornecer recibo ao locatário.
07) Dever de pagar taxas de intermediação, administração e de sindicância sobre o inquilino e o fiador.
08) Dever de pagar impostos, taxas e prêmios de seguros.
09) Dever de exibir comprovante do que for exigido do locatário.
10) Dever de pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

O que é fiador profissional?

Os fiadores profissionais são pessoas que emprestam o nome para inquilinos, mediante pagamento de uma taxa.
Alguns apresentam identidade e documentos falsos ou não arcam com as obrigações quando o locatário fica inadimplente.

Se isso ocorrer, podem ser enquadrados no Código Penal, e o inquilino, considerado cúmplice.

Para se alugar um imóvel, quais as modalidades de garantia? As modalidades de garantia são 3 ( três ):

I – Caução
II- Fiança
III- Seguro de fiança locatícia

Em quais condições deverá ser entregue o imóvel locado?

A devolução do imóvel deve ser efetuada no estado em que o locatário o recebeu, no início do contrato, ressalvadas as deteriorações naturais ao uso regular.

Quais os deveres do locatário na locação do imóvel?

Os deveres do locatário, são os que seguem:
1) Obrigação de pagar o aluguel.
2) Obrigação de pagar os encargos da locação, que tenham sido previstos no contrato ou que sejam impostos por lei.
3) Dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos.
4) Dever de usar, regularmente, o imóvel locado, tratando o prédio com o mesmo cuidado como se lhe pertencesse, empregando-o para os fins a que se destina.
5) Dever de restituir o imóvel locado.

O Inquilino pode cobrar do proprietário as benfeitorias feitas no imóvel?

As benfeitorias somente serão indenizadas em caso de autorização; havendo cláusula excludente não poderá ser cobrada.

Um contrato residencial ou comercial que tenha prazo na forma da lei, após cumprido pelo locatário, precisa-se fazer novo contrato, se o mesmo quiser

Tomando-se como exemplo o contrato de 30 meses na locação residencial. Se findo o contrato de locação, o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á a locação prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas ou condições do contrato.

Obs: Nada impede que se faça novo contrato escrito.

Quais as cautelas do proprietário ao entregar o imóvel ao locatário?

Deverá o proprietário exigir do inquilino, termo assinado quanto as condições reais do imóvel, para assim devolve-lo ao final do contrato.

Quando o imóvel apresenta defeito na percepção do inquilino?

Deverá comunicar ao proprietário no prazo máximo de 30 dias, através de notificação por escrito.

No caso de venda de imóvel o locatário tem o direito de preferência?

O direito de preferência será manifesto no caso do contrato de locação estar averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto a matrícula do imóvel.

Em caso de falecimento de uma das partes, o contrato de locação se extingue?

Em caso de falecimento de qualquer das partes, o contrato prossegue com o cônjuge, o concubino(a) ou os herdeiros ( artigo 10 e 11 ) lei 8.245/91

Em caso de rescisão em contrato de locação, a multa é sempre cobrada por inteiro?

Havendo cumprimento de parte do contrato, a proporcionalidade deverá ser respeitada em virtude da lei cogente de ordem pública que é a lei especial que rege as locações, não havendo outra que o faça.

O art 4o. da Lei 8.245/91 estabelece a proporcionalidade prevista no art. 924 do código civil e não poderá ser afastada por cláusula contratual no sentido de ser cobrada por inteiro, não importando o mês em que o locatário entregue o imóvel, pois a cláusula pactuada neste sentido é considerada nula nos termos do art. 45 da Lei do Inquilinato que exprime “serem nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da presente lei“.

O imposto de renda que recai sobre o aluguel, pode ser repassado ao inquilino?

Este encargo que toca ao contribuinte, não pode ser transferido ao locatário, porque representa, de um lado benefício extraordinário em favor do locador e de outro lado, ônus excessivo para o locatário.

Se o prazo de locação ainda não estiver terminado, o proprietário pode vender o imóvel e exigir a saída do inquilino?

Caso a locação esteja no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante este período desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?

O inquilino poderá rescindir o contrato de locação no prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na falta, a que for determinada judicialmente.

Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência.

Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.

O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?

Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz, condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado.

A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na lei do Inquilinato.

Se a imobiliária quiser cobrar taxas a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc, o inquilino deverá pagar?

Não. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.

Qual a orientação caso a imobiliária cobre taxas pela locação do imóvel (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc)?

O Procon orienta este inquilino a pedir um recibo discriminando o pagamento.

Uma outra alternativa é o inquilino pagar com um cheque nominal, tendo o cuidado de escrever no verso do cheque a finalidade do pagamento, por exemplo: “este valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobrado pela imobiliária Casas & Casas ltda”. Deste modo, depois que estiver dentro do imóvel, o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de defesa do consumidor.

Se o inquilino morrer, sua família pode continuar morando no imóvel?

Sim. Morrendo o inquilino, a locação é assumida pela mulher (cônjuge) ou companheira e, sucessivamente, pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, como por exemplo, seus filhos.

Se o inquilino tiver feito obras (benfeitorias) no imóvel locado, ele terá direito a indenização ao final do contrato?

Não. O proprietário só é obrigado a reembolsar o inquilino pelas despesas com as obras necessárias para conservação de um imóvel – são as chamadas benfeitorias necessárias.

Qualquer obra para embelezar ou melhorar o imóvel é considerada benfeitoria voluntária, e o valor que o inquilino tenha gasto com elas não será indenizado.

Qual a Lei que regula as locações de imóveis urbanos?

A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.

Se houver um acordo alterando o valor do aluguel, quando será o próximo reajuste?

Se o inquilino fez acordo com o proprietário para aumentar ou diminuir o aluguel, é importante que seja feito por escrito constando, inclusive, que o valor somente será reajustado após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei.

Como se rompe o contrato de locação?

a) O contrato de locação se rompe conforme casos previstos no artigo 9o. da Lei a saber:
– Por mútuo acordo;
– Por infração legal contratual;
– Por falta de pagamento do aluguel e encargos;
– Para a realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público

b) Nos casos de retomada, ou seja, de denúncia:

Vazia
– Locações novas, artigo 46, contrato descrito de 30 meses ou mais;
– Locações antigas artigo 78.

Cheia
– As hipóteses enumeradas no artigo 47 aplicáveis aos casos de contratos verbais ou de menos de 30 meses.

c) No caso de venda do imóvel ( artigo 8o).